Wie funktioniert ein Bausparvertrag?
Das wichtigste auf einen Blick:
Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt, mit dem du einfach und zielgerichtet den Weg in die eigenen vier Wände gehen kannst.
Du sparst damit Eigenkapital an und sicherst dir gleichzeitig ein relativ zinsgünstiges Baudarlehen in der Zukunft.
Bausparverträge können auch als reine Spar-Verträge zum Vermögensaufbau genutzt werden, da keine Pflicht zur Annahme des Darlehens besteht.
Die Verträge werden vom Staat gefördert. Du kannst deine vermögenswirksamen Leistungen und Riester-Zulagen darauf einzahlen.
Das Bausparprinzip
Das Grundprinzip eines Bausparvertrages ist denkbar einfach: Er unterstützt dich dabei, Geld für dein Eigenheim anzusparen und gewährt dir darüber hinaus zum Kaufzeitpunkt ein Darlehen.
Ein Bausparvertrag ist eine Möglichkeit, deinem Traum vom Eigenheim einen großen Schritt näherzukommen.
Der Bausparvertrag gliedert sich in 3 Phasen
Nach dem Vertragsabschluss zahlst du monatlich eine vereinbarte Summe auf dein Bausparkonto ein. Durch diese Einzahlung und die Zinsen, welche dir von der Bausparkasse dafür gezahlt werden, wächst dein Sparguthaben immer weiter an. Diese erste Phase wird Ansparphase genannt.
Sobald dein Guthaben eine bestimmte Höhe erreicht hat, wird dein Bausparvertrag „zuteilungsreif“ und kann ab nun zugeteilt werden. Sobald dies geschieht, hast du Anspruch auf das Baudarlehen. Du kannst selbst entscheiden, ob du es dir direkt oder später auszahlen lassen möchtest. Es besteht auch die Möglichkeit, es überhaupt nicht in Anspruch zu nehmen. Diese zweite Phase nennt man Zuteilungsphase.
Sobald das Darlehen ausgezahlt wurde beginnt die Darlehensphase. Du zahlst wieder monatliche Beträge an die Bausparkasse, nun jedoch, um die Zinsen und die Tilgung für dein Darlehen zu begleichen. Mit der letzten Darlehensrate endet auch dein Bausparvertrag.
Die Phasen eines Bausparvertrags. Zum Zuteilungszeitpunkt wird das angesparte Eigenkapital und das Darlehen ausgezahlt.
Die geniale Funktionsweise des Bausparens
Die Geschichte des Bausparens geht zurück bis in das 3. Jahrhundert vor Christus. Historische Dokumente belegen Bauspargemeinschaften in der Han-Dynastie des alten Chinas.
Auch heute handelt es sich beim Bausparen um eine Gemeinschafts-Aktion: Die Bausparkassen bringen Bausparer zusammen. Hierbei sind die unterschiedlichen Phasen des Bausparvertrags wichtig. Denn die Bausparkassen geben das Sparguthaben der Kunden, die sich noch in der Ansparphase befinden, als Darlehen an jene Kunden, deren Vertrag bereits zugeteilt wurde.
Wie dieses Prinzip funktioniert, zeigt folgendes Beispiel:
Beispiel zum Bauspar-Prinzip
Einmal angenommen 10 Personen möchten sich so schnell wie möglich ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie haben jedoch kein Eigenkapital und so beginnen sie mit dem sparen.
Nehmen wir weiter an, es dauert 20 Jahre, bis jeder genug angespart hat, um sich ein Haus zu kaufen.
Wenn diese 10 Personen sich nun zu einer Bauspargemeinschaft zusammentun und ihre Ersparnisse in einen gemeinsamen Topf einfließen lassen, dann kann der erste sein Eigenheim schon nach zwei Jahren bauen. Angenommen er tilgt nun genauso viel, wie die anderen sparen, dann kann der zweite nach vier Jahren bauen und so weiter.
Dadurch fällt die durchschnittliche Zeit, bis gebaut werden kann, von 20 Jahre auf 11 Jahre.
Durch das Prinzip des Bausparens kann der Traum vom Eigenheim also fast doppelt so schnell erreicht werden.
Ansparphase: Das sind ihre Besonderheiten
Die Ansparphase eines Bausparvertrags ist mit einem klassischen Sparvertrag vergleichbar: Du sparst jeden Monat einen bestimmten Betrag an und erhöhst auf diese Weise dein Sparguthaben. Auch wenn dieses Grundprinzip immer gleich ist, variieren die unterschiedlichen Tarife der einzelnen Bausparkassen teils erheblich. Auf die folgenden Punkte solltest du vor einem Abschluss besonders achten.
Sparrate
Die meisten Bauspar-Tarife legen einen Regelsparbeitrag in Abhängigkeit der Bausparsumme fest. Dieser monatliche Betrag wird standardmäßig fällig, wenn du nichts anderes vereinbarst. Eine ausreichende Besparung ist wichtig, damit dein Vertrag in überschaubarer Zeit auch zuteilungsreif wird. Bei einer zu geringen Sparrate kann es geschehen, dass du nie Anspruch auf das Baudarlehens erlangst. Aus diesem Grund geben die Bausparkassen diesen Sparbeitrag vor.
Allerdings sind die meisten Bausparverträge extrem flexibel und du kannst deine Sparrate auch während der Laufzeit erhöhen, absenken oder ganz aussetzen. Daneben sind auch einmalige Sonderzahlungen im Regelfall möglich.
Guthabenzinsen und Boni
Die Ansparphase dauert im Schnitt zwischen 5 und 10 Jahren. Natürlich soll dein Geld in dieser Zeit wie bei jedem guten Sparvertrag verzinst werden. Jeder Bauspartarif weist einen Guthabenzinssatz aus, der für die Ansparphase gilt. Da ein Bausparvertrag sehr sicher und nicht spekulativ ist, sind die Zinsen meist eher überschaubar.
Falls du den Bausparvertrag rein als Werkzeug zum Vermögensaufbau nutzen möchtest, achte auf besondere Tarifvarianten für Sparer. Hier erhältst du bessere Guthabenzinsen und manchmal sogar noch einen Bonus on top. Dafür sind die Darlehenszinsen eher schlecht, weshalb du einen solchen Vertrag nur abschließen solltest, wenn du schon heute weißt, dass du das Darlehen nicht in Anspruch nehmen wirst.
Vermögenswirksame Leistungen
Viele Arbeitgeber in Deutschland zahlen vermögenswirksame Leistungen als zusätzlichen Gehalts-Baustein. Diese bis zu 40 Euro pro Monat müssen jedoch speziell angelegt werden, da sie sonst verfallen.
Ein Bausparvertrag ist eine vom Gesetzgeber akzeptierte Möglichkeit, diese Leistungen anzusparen. Der Vertrag muss hierzu eine Mindestlaufzeit von 7 Jahren haben.
Staatliche Förderungen
Auch der Staat ist daran interessiert, dass seine Bürger in ihren eigenen Wohnungen und Häusern leben. Daher unterstützt er Bausparverträge auf verschiedenen Wegen mit Zuzahlungen, die dein Sparguthaben weiter erhöhen.
Die Wohnungsbauprämie steht jedem Bausparer ab 16 Jahren zu, der mindestens 50 Euro pro Jahr in seinen Bausparvertrag einzahlt und dessen Einkommen nicht über einer bestimmten Höchstgrenze liegt. Die maximale Förderung beträgt 70 Euro pro Jahr für Einzelpersonen.
Mit der Arbeitnehmersparzulage unterstützt der Staat die Anlage von vermögenswirksamen Leistungen. Sofern du diese auf einen Bausparvertrag einzahlst und unter einer bestimmten Einkommensgrenze liegst, erhältst du bis zu 43 Euro pro Jahr gutgeschrieben.
Auch die Riester-Förderung kannst du mit einem Bausparvertrag erhalten. Diese Eigenheimrente wird oft auch „Wohn-Riester“ genannt und hat zum Ziel, dass du im Alter keine Miete bezahlen musst, da du in deinen eigenen vier Wänden lebst. Die Förderung beträgt bis zu 175 Euro pro Jahr und wird pro Kind noch einmal um bis zu 300 Euro pro Jahr erhöht.
Die Besonderheiten dieser Förderungen, worauf du achten musst und wann sie sich lohnen, erfährst du in folgendem Ratgeber-Artikel.
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Sicherheit und Einlagensicherung
Bausparverträge sind keine spekulativen, sondern sichere Finanzprodukte. Dies bedeutet, dass dir ein Guthabenzins für die gesamte Laufzeit garantiert wird und du schon beim Abschluss weißt, wann du wie viel Guthaben besitzen wirst. Du bist also unabhängig von den Schwankungen am Finanzmarkt.
Das einzige Risiko sind die Bausparkassen selbst. Sie unterliegen jedoch der gesetzlichen Einlagensicherung. Das bedeutet, das für jeden Kunden ein Betrag von 100.000 € selbst dann gesichert ist, wenn die Bausparkasse insolvent gehen sollte.
Sofern du diese Guthabenhöhe nicht überschreitest, bist du also komplett auf der sicheren Seite.
Kündigung während der Sparphase
Es ist möglich, den Bausparvertrag in der Ansparphase jederzeit zu kündigen. Das angesparte Guthaben inklusive der Zinsen wird dann ausgezahlt. Zu beachten ist hierbei jedoch, ob eine Kündigungsfrist eingehalten werden muss. Außerdem muss geprüft werden, ob die erhaltenen staatlichen Zuschüsse behalten werden dürfen.
Alle Infos zur vorzeitigen Kündigung von Bausparverträgen findest du hier:
Ich will mein Geld zurück – und meinen Bausparvertrag kündigen
Zuteilungsphase: So funktioniert die Zuteilung
Die Zuteilungsphase beginnt, sobald alle Kriterien für die Zuteilung erfüllt sind. Meist handelt es sich hierbei um die folgenden zwei Kriterien:
Mindestsparguthaben
Das Mindestsparguthaben wird als Prozentsatz der Bausparsumme angegeben. Es beträgt in der Regel zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme.
Hast du also einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme in Höhe von 100.000 Euro abgeschlossen, beträgt das Mindestsparguthaben 40.000 bis 50.000 Euro.
Übrigens kannst du auch mehr als diese Mindestsumme ansparen und dein Guthaben wird wie vereinbart verzinst. Allerdings verringert sich dadurch dein Darlehensanspruch, da dieser immer nur die Differenz aus Bausparsumme und Sparguthaben ist.
Liegt deine Bausparsumme zum Beispiel bei 100.000 Euro und du hast 70.000 Euro angespart, so beträgt dein Darlehensanspruch nur noch 30.000 Euro.
Mindestsparzeit
Die Mindestsparzeit gibt an, wie lange der Bausparvertrag mindestens bestehen muss, bevor eine Zuteilung möglich wird.
Zahlst du also das Mindestsparguthaben als Einmalzahlung direkt am Tag des Vertragsabschlusses ein, wird dein Bausparvertrag dennoch frühestens nach Ablauf der Mindestsparzeit zuteilungsreif.
Warum „zuteilungsreif“ nicht „zugeteilt“ bedeutet
Dein Vertrag ist zuteilungsreif, sobald alle Kriterien für die Zuteilung erfüllt sind. Dies bedeutet, dass dir ab sofort das Darlehen zugeteilt werden kann und du damit Anspruch auf die Auszahlung des Kredits zu den vereinbarten Konditionen hast.
Da das Darlehen aber immer nur einer bestimmten Anzahl an Bausparern gleichzeitig ausgezahlt werden kann, entscheidet eine Bewertungszahl über den Zeitpunkt der Zuteilung. Je höher das Guthaben ist, je schneller das Mindestsparguthaben erreicht wurde und je regelmäßiger du die Beiträge gezahlt hast, umso früher erhältst du dein Darlehen.
Darlehensphase: Was du über sie wissen musst
Sobald die Darlehensphase beginnt, wird dir sowohl dein Sparguthaben als auch die Darlehenssumme ausgezahlt. Du kannst das Darlehen eines Bausparvertrages nur für Investitionen verwenden, die einen sogenannten „wohnwirtschaftlichen Zweck“ haben.
Das beinhaltet natürlich den Bau eines Hauses oder den Erwerb einer Eigentumswohnung. Doch auch Renovierungen und Modernisierungen lassen sich mit dem Darlehen finanzieren. Darüber hinaus gibt es eine ganze Reihe an weiteren Möglichkeiten. In unserem Ratgeber kannst du mehr zu den möglichen Verwendungszwecken erfahren.
Wofür kann ich mein Bauspardarlehen verwenden?
Sollzinssatz und effektiver Jahreszinssatz
Der Sollzinssatz gibt die Höhe der Zinsen an, die auf den ausstehenden Darlehensbetrag zu bezahlen sind.
Der effektive Jahreszinssatz beinhaltet neben dem Sollzins alle weiteren Gebühren wie Abschläge oder Kontoführungsgebühren und verrät, wie viel du tatsächlich bezahlen musst.
Annuitätendarlehen
Bauspardarlehen werden als sogenannte Annuitätendarlehen gewährt.
Dies bedeutet, dass deine jährliche Rate (die Annuität) und damit auch deine monatliche Rate immer gleichbleibt, obwohl sich die Bestandteile der Rate (Zins und Tilgung) jeden Monat ändern.
Eine genauere Erläuterung samt Beispiel findest du in unserem Wiki-Eintrag zum Annuitätendarlehen.
Grundbucheintrag
Bausparkassen verlangen einen Grundbucheintrag als Absicherung, bevor sie ein Bauspardarlehen auszahlen. Das bedeutet, dass deine Immobilie teilweise oder vollständig der Bausparkasse gehört, falls du deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen solltest.
Zu beachten ist, dass das Bauspardarlehen am besten eine Grundschuld im zweiten Rang erhält. Der erste Rang ist für die meist höhere Baufinanzierung vorgesehen.
Bauspardarlehen in geringer Höhe werden jedoch auch ohne grundbuchliche Absicherung gewährt. Voraussetzung dafür ist, dass du niemand sonst ein Grundpfandrecht einräumst oder die Immobilie verkaufst. Diese Art nennt man „Bauspardarlehen gegen Verpflichtungserklärung“.
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